Nabycie mieszkania na cele działalności a obowiązek zapłaty i ujęcie w kosztach PCC

Niektórzy przedsiębiorcy zamiast zakupu lokalu usługowego decydują się na nabycie mieszkania na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Powstaje wówczas pytanie, czy od zakup mieszkania do firmy przedsiębiorca będzie musiał zapłacić podatek PCC? Jeżeli tak to czy ujmie go w koszty firmy obniżając tym samym podatek dochodowy w przypadku skali podatkowej czy podatku liniowego?

Budynki, budowle, obiekty w prawie budowlanym

Art. 3 pkt 1, 2, 2a, 3, 3a, 4 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm. zwanej dalej ustawą o prawie budowlanym) ukazuje jakie typy budowli, budynków oraz innych obiektów rozróżnia ustawodawca. W kwestiach podatkowych zarówno sądy w wydawanych wyrokach jak i Ministerstwo Finansów w wydawanych interpretacjach odnoszą się do ustawy o prawie budowlanym w kontekście określenia typów budynków, budowli, obiektów ale i określenia lokalu usługowego (lokalu niemieszkalnego) albo lokalu mieszkalnego, czyli mieszkania.

Nawiązujący do ustawy o prawie budowlanym (do ww. przepisów) najczęściej pojawiające się typy budynków, budowli, obiektów można podzielić na poniższe grupy:

• obiekt budowlany - budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych,
• budowla - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
• budynek - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
• budynek mieszkalny jednorodzinny - budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Czym jest lokal mieszkalny

Zgodnie z tym co mówi art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Jednakże w orzecznictwie występuje pogląd, iż nie tylko należy odnosić się do definicji lokalu mieszkalnego zawartej w ustawie o własności lokalu czy w ustawie o prawie budowlanym, ale i przeanalizować przeznaczenia danego lokalu mieszkalnego bowiem to przeznaczenie lokalu mieszkalnego świadczy o faktycznym jego wykorzystywaniu.

Jednym z takich wyroków jest orzeczenie wydane przez WSA w Łodzi z dnia 28.09.2021r. o sygn. (I SA/Łd 539/21).

Czy zakup mieszkania na działalność gospodarczą podlega opodatkowaniu PCC?

Zakup mieszkania na cele prowadzonej działalności gospodarczej (ale nie tylko) podlega opodatkowaniu podatkiem PCC. Odnosząc się do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 170 zwanej dalej ustawą o PCC) opodatkowaniu PCC podlegają umowy:

• sprzedaży ruchomości, nieruchomości,
• pożyczki pieniędzy lub rzeczy,
• darowizny,
• zniesienia współwłasności czy działu spadku,
• zamiany,
• zawarcia spółki,
• depozytu nieprawidłowego,
• pozostałe.

Ile wynosi podatek PCC od zakupu mieszkania na cele prowadzonej działalności?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym na ogół zawsze podlega opodatkowaniu PCC. Zakup mieszkania zostaje udokumentowany umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego. Jeżeli tak, to notariusz już przy zawarciu aktu notarialnego pobiera od nabywcy mieszkania podatek PCC we właściwej wysokości. Jakiej? Od czego to zależy? Jak już zostało wspomniane to nabywca jest zobligowany do opodatkowania zakupu mieszkania podatkiem PCC. Co się z tym wiąże? Nabywca mieszkania, które podlega opodatkowaniu PCC ma obowiązek w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży:

1. przekazać deklarację PCC-3 do właściwego urzędu skarbowego ze względu na adres zamieszkania nabywcy,
2. opłacić podatek PCC-3 na konto powyższego urzędu skarbowego.

Podatek PCC od zakupu nieruchomości mieszkalnej wynosi 2% od wartości rynkowej tego mieszkania określonej w akcie notarialnym – umowie sprzedaży danego mieszkania. Deklarację PCC-3 można złożyć w formie papierowej osobiście lub listem poleconym albo elektronicznie pod adresem https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/e-deklaracje-pcc-sd/formularze-pcc/

Elektroniczną deklarację PCC-3 można podpisać i wysłać tylko za pośrednictwem:

• kwalifikowanego podpisu elektronicznego,
• kwoty przychodu z zeznania rocznego z roku ubiegłego.

Kiedy kupujący mieszkania na działalność gospodarczą nie zapłaci podatku PCC?

Istnieją sytuacje w których nabywca mieszkania przeznczonego na działalność gospodarczą nie będzie musiał zapłacić podatku PCC. Najczęściej dotyczy to jednak nowych mieszkań. Bowiem w takich przypadkach sprzedawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT.

Decydujące znaczenie będzie miało zatem opodatkowanie VAT sprzedaży mieszkania. Wtedy kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC. Dotyczy to zarówno czynnego podatnika VAT jak i podatnika zwolnionego z VAT. Natomiast kupujący będzie musiał złożyć deklarację PCC-3 i opłacić podatek PCC-3, jeżeli:

1. sprzedawca dokona sprzedaży mieszkania a dana sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT,
2. sprzedawca dokona sprzedaży mieszkania a dana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Przykład 1

Czynny podatnik VAT prowadzi działalność polegającą na wynajmie mieszkań. Podatnik nabył na podstawie aktu notarialnego nowe mieszkanie w korzystnej cenie. Poza aktem notarialnym otrzymał także fakturę z doliczonym podatkiem VAT. Podatnik w tych okolicznościach nie będzie zobligowany do opodatkowania i zapłaty podatku PCC z uwagi na opodatkowanie VAT.

Przykład 2

Podatnik zwolniony z VAT prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług fizjoterapii. Podatnik nabył na rynku wtórnym na podstawie aktu notarialnego mieszkanie na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedawca skorzystał ze zwolnienia z podatku VAT w stosunku do sprzedaży tego mieszkania. Podatnik w tych okolicznościach będzie zobligowany do opodatkowania i zapłaty podatku PCC od nabycia tego mieszkania. Sprzedaż tego mieszkania była zwolniona z VAT. To było skutkiem obowiązku złożenia deklaracji PCC oraz zapłaty podatku PCC.

Zakup mieszkania a PCC – czy można ująć w koszty firmy?

Rozstrzygnięciem sprawy czy zakup mieszkania na cele działalność gospodarczą jest kosztem uzyskania przychodu czy też nie zajął się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji z dnia 10.11.2022r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.595.2022.3.AWO.

Dyrektor KIS stwierdził, iż „(…) Pani pytanie dotyczy możliwości uwzględniania podatku od czynności cywilnoprawnych - zapłaconego w dacie zawarcia aktu notarialnego - bezpośrednio w kosztach podatkowych, (tj. memoriałowo w dniu zawarcia aktu), bez „odniesienia go” w koszty podatkowe poprzez odpisy amortyzacyjne.

Z wniosku wynika, że planuje Pani wprowadzić mieszkanie jako środek trwały w dacie jej zakupu - zawarcia aktu notarialnego. Na podstawie aktu notarialnego zaewidencjonuje ją Pani w rejestrze środków trwałych - pozycja 122 KŚT. Mając zatem na względzie, że:

• podatek od czynności cywilnoprawnych zostanie przez Panią zapłacony w dacie zawarcia aktu notarialnego (zakres przedstawionego przez Panią zagadnienia),
• obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych - z punktu widzenia prawnego - jest skonkretyzowany już w momencie nabycia przez Podatnika danego składnika majątku

- koszt zapłaconego przez Panią podatku od czynności cywilnoprawnych będzie zwiększał wartość początkową nabywanej przez Panią nieruchomości (środka trwałego). (…)”.

Dyrektor KIS nawiązał w powyższym przypadku do art. 22g ust. 3 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647). Przepis ten mówi, iż za cenę nabycia (mieszkania zakupionego na cele działalności czyli wprowadzonego do środków trwałych) uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności:

1. koszty transportu, załadunku i wyładunku,
2. ubezpieczenia w drodze,
3. montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych,
4. opłat notarialnych, skarbowych i innych,
5. odsetek, prowizji,
6. przy imporcie cło i podatek akcyzowy,
7. VAT niepodlegający odliczeniu.

Końcowo uznał, iż istotny jest charakter kosztu poniesionego przez podatnika. Jeżeli przy zakupie mieszkania na cele działalności jest wiadome, że podatnik będzie musiał zapłacić podatek PCC to przy późniejszej jego zapłacie – doliczy go do wartości początkowej środka trwałego. Podatek PCC od zakupu mieszkania wystąpi zawsze gdy sprzedaż tego mieszkania nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT albo będzie zwolniona z VAT.

Zatem w takiej sytuacji niemal zawsze wystąpi obowiązek zapłaty podatku PCC przy zakupie mieszkania na cele prowadzonej działalności. W efekcie podatek PCC nawet jeżeli będzie zapłacony po zakupie mieszkania podatnik będzie musiał wliczyć do wartości początkowej mieszkania, według której wprowadzi dane mieszkanie do ewidencji środków trwałych. Niestety z takim obrotem sprawy wiąże się jeszcze jedna kwestia.

Jeżeli więc podatnik musi zaliczyć podatek PCC od nabycia mieszkania na cele prowadzonej działalności do wartości początkowej wprowadzonej do ewidencji środków trwałych to w ogóle nie będzie mógł go zaliczyć do kosztów firmowych. Powodem tego jest to, że od stycznia 2023r. podatnicy nie mogą w ogóle dokonywać odpisów amortyzacyjnych od mieszkań.

Autor:

Krzysztof Ulicki